賃貸 VS 持ち家、お金が貯まるのはどっち？プロの一択と、勝つ鉄則3

コロナ不況で先行きの見えない今、少しでもお金の不安を解消したい…。そこで、お金の専門家・菅井敏之（すがい・としゆき）さんに、「お金が貯まる人の行動」を教わりました。 「お金が貯まる行動」という観点で、おなじみの議論といえば「賃貸と持ち家、どっちが得か？」問題でしょう。 

画像はイメージです（以下同）

　話を聞いた菅井さんは元メガバンク支店長で、今は不動産賃貸オーナーをしながら、『一生お金に困らない! 新・お金が貯まるのは、どっち!?』（シリーズ累計51万部）などの著書を執筆。年間6000万円もの不動産収入を得ているという菅井さんのアンサーは？（以下、執筆は菅井さん）

私は断然「持ち家派」です。 　

賃貸派の人は、「家を買ったらリスクを抱えることになる。物件価格が下がってしまうリスクが大きいし、地震だってくるかも。売りたいとき売れないし、貸そうにも貸せない。お金が出ていくだけだから、資産どころか負債でしかない」といいます。 　

たしかに、その通りです。売ったとしてもローンが残っているケースもあるし、最悪の場合はローンが支払えなくなって、安い価格で任意売却されてしまうこともあります。これでは、負債でしかありません。 　

しかし、これは、そもそも購入した物件が悪いのです。 　悪い物件は負債になります。逆に、いい物件は資産になります。 

　家を持たず、賃貸で暮らすことは、いつでも転居できる気軽さがありますし、定住しないライフスタイルを好む人には悪くないと思います。 　ただ、「資産をつくる」という目的があるときは、賃貸では何ひとついいことがありません。単にお金が出ていくだけで、そのお金が返ってくる見込みはゼロです。 　

持ち家なら、いい物件を選べば、将来、売ることもできるし、貸すこともできるのです。 

70歳すぎて良い賃貸物件に入るのは至難のわざ

 「持ち家」か「賃貸」か、という議論で見落とせない点があります。この議論が成り立つ大前提は「高齢になっても、部屋を借りることができるかどうか」ということなのです。 　家主さんが500人ほど集まった講演会で私は、こうたずねたことがあります。 　「ご自身の賃貸物件に、70歳以上の高齢者を積極的に入居させたいと思う方は？」 　誰ひとりとして手を挙げませんでした。 　

高齢者が賃貸を借りるのは、簡単ではありません。入居審査では健康状態や年齢を理由にふるい落とされがちです。さらにひとり暮らしとなれば、家主は孤独死、重い病気、認知症などが招く近隣トラブルなどを不安に思って、貸したくないのです。 　

かなりの金融資産を持っていたにもかかわらず、年齢を理由に入居を断られつづけ、結局、築30年を超えた賃貸物件に入ることを余儀なくされてしまった元エリートサラリーマンを知っています。若い人たちには想像しにくいかもしれませんが、これが日本の賃貸業界の現実です。 

買えば資産になる不動産、3つのポイント

 資産になるのは、どんな物件でしょうか。私は、次の３つのポイントを重視しています。 1）とことん「よい立地」にこだわる 

　買う以上は、資産価値の下落が少ない物件を選びたいですね。判断する目安は「ほかの誰かに貸したときに、それなりの値段で貸せるかどうか」です。よい立地なら、年数がたっても、賃貸価格の下落を最小限に抑えられます。

2）物件価格は、毎月の賃貸料の200倍を目安にする 　賃貸物件の「物件価格と家賃」には目安があって、「価格＝家賃の200倍」とされています。これは、私の経験上によるだいたいの目安です。首都圏では、わりとうまくあてはまります。 　

投資に見合う利回りは6％前後といわれています。これより儲かる物件は買ってもよいが、そうでない物件の購入は見合わせたほうがよい、ということになります。新築マンションは、価格が家賃の250～300倍以上と、割高で利回りの低いものが多いので、注意が必要です。 ３）住宅ローンの支払い額を、手取り収入の25％以内に抑える 　住宅ローンの支払いは、収入の25％以下に抑えたい。これ以上のパーセンテージになると、毎月の家計を圧迫しはじめ、貯蓄ができません。 

　毎月決まって大きな支出をしめる住宅費、保険料、自動車費、教育費を4大固定費といいます。そのうちもっとも大きいのが住宅ローン。これを小さく抑えることが、安定した貯蓄をするための大切なポイントです。 　

以上の3つを押さえてください。私の著書『一生お金に困らない! 新・お金が貯まるのは、どっち!?』に、自宅を誰かに貸す以外にも、自宅を活用して収入を増やす方法を解説しました。自宅はあなたにとって、立派な資産です。それを活用しない手はありません。 

ごちゃごちゃした町を選びなさい

　具体的なエリアは、どのように決めればいいか……。 　私は「歴史のある地域は家賃の相場が下がらない」と確信しています。 

高円寺

　歴史があって、さまざまな年代の人が住んでいる町を選びたい。古い人も新しい人もいて、ごちゃごちゃしている。そんな町が理想です。東京で言えば、王子、巣鴨、月島、高円寺などは昔からある町ですから、地域力があって、いってみれば「腰が強い」のです。当然ながら、駅から近いほうがいい。周囲に店・スーパー・学校・病院などがあるほうがいい。自分が借りる側になってみれば、自ずと条件も見えてくると思います。 　

以上から、「持ち家か賃貸か」の答えはこうです。 ＜資産をつくりたいなら、断然、「持ち家」がいい。大切なのは物件選び。将来いつでも売れる・貸せる立地の物件を！